城市商品房社区的冲突与精细化治理：一个以业主行为为中心的考察

吴晓林,李昊徐

《内蒙古社会科学》💅，2019年第2期

摘要：改革开放以来👨🏽‍🔬，商品房社区在中国城市大规模扩展，形成了业主、居委会👨🏻‍💻🍗、物业公司等并存的多主体结构🛷🏀，因为利益目标的不同，社区纠纷与冲突广泛发生。考察业主诉求与行为选择的差异，是推动商品房社区精细化治理的基础👨‍❤️‍💋‍👨🕺🏻。研究发现：第一👩🏽‍🏭，商品房社区的业主群体虽然有共同的产权基础👈🏽，但是仍然凸显“应激性共同体”而非“权利性共同体”的特征；第二，业主以“个人利益链接”的强弱度为中心，参与维权行为的可能性呈现出“个益＞共益＞他益”的特点👵🏽😪；第三，当面临“个益冲突”时，业主的“成本-收益”预期越好维权行为越积极🧑🏿‍🎨；当面临“他益冲突”时，业主的奉献动机越强维权行为越积极；当面临“共益冲突”时👷‍♂️，业主的“私利”和“公利”的动机混合不清🧄，这种动机越强，越容易参与集体维权行动。总体而言🌳，商品房社区业主维权功利性突出，“共益”观念渐趋发展，但“公益”意识尚待发育。应当根据社区类型和差异提供精细化、差异化的公共服务🪄🚁，以积极的心态发掘、培育和支持业主组织，将矛盾和冲突引导在体制内解决。

一🎸、问题的提出

我国的商品房社区是改革开放以后逐步发展起来的🧑🏻‍💼。1980年6月，中共中央、国务院批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布中国将施行全价售房，逐步实现住房商品化；1980年9月🏋🏼‍♀️，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕🤐；1981年，深圳经济特区房地产公司与香港妙丽集团合作，建成中国内地第一个商品房小区——东湖丽苑👩🏽‍🏭。1988年1月，首届全国住房制度改革工作会议召开，同年2月，国务院批准印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，提出“两步走”的房改实施计划。1992年邓小平南巡讲话之后🚒，全国范围内掀起了房地产开发的热潮。1998年国务院下发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》🅾️，标志着中国全面进入商品房时代。

1998年，全国住宅竣工面积为14125.73万平方米，2016年则达到77185.19万平方米。来自中国社科院的一项调查研究显示👣，截至2015年，中国城镇居民家庭自有住房率为91.2%，并且有近两成城镇家庭拥有两套以上住房。随着经济社会的不断发展👼🏿，越来越多的人拥有了自己的住房，城市空间也形成了一个规模庞大的业主群体。与此同时🏡，由房屋质量和物业纠纷等引发的社区冲突却愈演愈烈，城市社区的业主维权已然成为中国继工人维权和农民维权之后的第三大维权运动。商品房社区打破了居委会主导社区治理的单位制传统，形成了“居委会💁🏻‍♀️、业主组织、市场组织🪔、政府组织”并存的治理结构。因为上述四类主体之间的利益目标差异和法律制度的漏洞，商品房社区常常处于日常生活的冲突之中。

此外，可以看到🎞，在城市空间大面积扩展的商品房社区，很大一部分同时也是封闭社区，这在理论上提供了一个业主自我管理🧡𓀐、自我服务的“俱乐部组织” 空间♾🧑🏿‍🦲，一些学者甚至视其为产生公共领域甚或公民社会的平台。与此同时，一些学者则质疑业主组织的成长缺乏成熟的土壤，因而“业委会争取消费者主权的本质与社区组织的外壳只是因为业主权益受损才发生了偶合”🕦，甚至因为业主的派系斗争或“业主精英的权力异化”而引发更大冲突。

总体而言，城市商品房社区作为一种新生的城市社会空间现象👨🏻‍🦼，为城市基层治理带来了新的挑战🛡。人们忽略的是，不同类型的社区是否面临不同的诉求🤽🏻‍♂️？不同类型的业主面对不同冲突时的行为选择如何，其影响因素为何🔙💱？这不但是理解城市社区运行机理的基础，也是推进城市商品房社区精细化治理的基础😎。

为此，本文将以业主行为本身为中心😵‍💫，把握城市商品房社区业主的利益诉求，考察面对社区不同冲突时的业主行为差异，剖析业主面对不同情境时的行为动机，进而提出社区精细化治理的相应建议。 

二、文献回顾与研究方法

科尔曼作为较早关注社区冲突这一议题的西方学者🌿，他认为社区冲突是包含了政治🐿、经济⚽️、价值观等诸多社会结构性问题的一种反映。对于中国而言，单位制的逐步解体、住房商品化改革👌🏽✌🏿、劳动力市场的建立以及土地城市化导致了城市商品房社区在社会空间结构、利益结构和权力结构方面的“碎片化”特征🧜🏻‍♂️。研究显示，城市商品房社区的矛盾和冲突呈现出“结构性、系统性和全面性”的特点🙇‍♀️。商品房社区里资本的空间扩张🤼‍♂️、权力的空间干预和业主的空间失语加剧了社区空间关系的异化🍭。

其一🧘‍♂️♊️，既有的研究关注到商品房社区封闭与否对社区治理的影响，主要体现在封闭社区本身因为地理界线的存在可能具有社区交往的一定优势。商品房社区通常利用围墙或栅栏形成“封闭社区”，这一人为设置的地理界线不仅让封闭社区在物理空间上形成了较强的排他性，而且也使得封闭社区相比于开放社区具有更加明晰的共同产权边界。封闭社区的排他性使其在安全性、隐私性和财产保值方面既具有独特的优势，又可以形成业主自己的“俱乐部组织”保障业主享受到相应的设施和服务。如此一来，封闭社区在物理空间的隔离进一步渗透和扩散到社会生活当中📧，加持业主的共同体意识，甚至衍生一些与城市整体利益区隔的“共同体利益”，降低业主对社会的归属感🧐。此外，有研究显示，封闭社区业主往往在年龄*️⃣、职业🧑🏿‍🎨、教育程度等方面呈现同质化特征💄，这一特征为社区共同情感的生成创造了有利条件🦄。因此封闭社区在业主融合方面的优势，使得业主群体更容易形成集体意识🏋️‍♀️，加之封闭社区更加明确的共同产权边界将促使业主团结起来寻求解决方案。由此，封闭社区和开放社区与业主之间存在一种互相塑造的关系🧍‍♂️。唯其不足的是👨‍🔧👨🏼，相应的观点大多停留在研究者主观的判断范畴之内🚴🏻‍♀️，还未有相应的经验证据。

其二🤸🏼‍♀️，相应的研究推崇“物质利益受损引发商品房社区冲突”一说🛕。有学者将城市商品房社区冲突分为物质利益冲突☎、权利冲突和文化冲突，指出社区总体上以物质利益冲突占主导，且具有冲突主体重叠性🍀、冲突根源交叉性的特点。按照经济学的“经济人假设”，人是逐利和理性的，业主的行为当然会受到外部利益报酬的影响，维权冲突参与者的利益驱动会对集体行动的结果产生影响𓀝。一个现实的情况是，目前城市商品房社区中的物质利益冲突最为频繁🦒，物业纠纷引发的冲突尤其普遍。在社区物业纠纷和业主维权案例中，利益受损是业主参与维权行动的最直接驱动力👧🏿，甚至有研究认为经济利益诉求是业主进行维权的根本性动因，对维权行动中的策略和方式产生重要影响。可以说，在某种程度上🚶‍♀️，城市商品房社区在维权冲突中，业主行为可能会受到经济利益的较大影响。

其三，一些微观层面的研究显示，商品房社区的冲突受到业主行为动机的影响。相关研究表明，社会认同、群体情绪和效能感对个体参与集体行动有着重要影响。有研究表明，维权业主的动机方面存在多重性✯，既有对个人私利的诉求也夹杂着对公共利益关切，双方在动态过程中此消彼长，对业主组织的长期发展起到重要影响。在城市商品房社区的冲突中，业主通过运用抗争策略来壮大声势🏫🏄🏼‍♀️、扩大社会影响力🥟🧜🏼‍♀️，这其中出现了“策略论”等相关提法，社会资本也在其中扮演了非常重要的角色。有学者从“经济人”、“政治人”和“社会人”的三种人性假设出发对邻里抗争事件中参与者的动机进行了分析，也有学者将业主抗争精英划分为政治行动者、政治失意者、名利双收者和骑虎难下者四种类型。此外，从更加微观的角度来看，个人自我追求的满足欲望在一定条件下可以触发集体行动，与集体行动的获利价值以及集体行动的成功概率构成了影响个体是否参与集体行动的主要变量。上述这些解释可以归纳为“行动=价值×可能性”🥹，即行动带来的报酬以及行动成功的可能性共同作用于个体行为选择◼️。可见🛍️，心理动机和情境类型在行为选择中扮演着非常重要的角色🆗。

检诸以往，国内外研究对城市商品房社区冲突的研究主要以定性分析和案例分析为主，理论层面的对话居多，在横向上缺乏广泛的社会调查取样和经验证明，在纵向上对社区冲突中“人”这一关键变量的分析不够🚴🏼，对于社区冲突的研究大多比较笼统🛄。而少部分使用定量方法的研究也主要围绕社区冲突过程、冲突类型🫅🏼、居民参与等内容展开，对业主的分析主要关注维权动员和策略选择等内容，面对日益多样复杂的社区冲突以及不断发展的业主群体🐑🂠，缺乏最新的把握和探讨，不利于推进社区治理向精细化迈进🏦。

因此👩‍👩‍👧‍👦，本文将引入“两个社区类型和三个利益冲突相结合”的分析框架👨‍🔧，将城市商品房社区分为“封闭社区”和“开放社区”👩🏻‍🦯‍➡️，将社区冲突细分为“个人利益冲突（简称“个益冲突”）”👿、“他人利益冲突（简称“他益冲突”）”和“共同利益冲突（简称“共益冲突”）”，以便精细化地展现不同冲突模式之下业主行为选择背后的逻辑⚫️。考虑到学界以往对于中西部地区的关注不足，本文特在湖南♛、广东、云南🥾、山东、上海等地开展了问卷调查，调查对象均为“有商品房的业主”🩰👦，共获得有效问卷1417份。问卷对居住在不同类型社区业主的诉求和行为进行了较为全面的了解，并涵盖了业主面临自身权益受损👨🏻‍🏭、小区内其他业主权益受损以及共同权益受损等三种不同情况时的行为态度📯。

三、商品房社区的“物理差异”影响业主行为

总体上看👰🏽‍♂️，中国城市商品房社区的业主在行为选择上的差异已经明显，这不仅反映在业主对居住的选择上，也反映在业主对社区的认知上。

（一）不同社区的业主具有不同的居住选择

封闭社区和开放社区在物理空间上的差异🦻，已经通过社会空间渗透到人们的社会交往和价值观选择中。当然，封闭与否本身已经是一种业主阶层的“分化器”。封闭社区的产生使得城市社区空间的异化进一步凸显，伴随着我国社会主要矛盾的转化，人们对美好生活的向往使得消费群体对于社区的诉求进一步提高，需求也更加多元化。同时，消费者对于社区的理解已经不仅仅局限为简单的“居住空间”👍🏽，也是体现个人社会地位的和权力财富的“消费符号”，并且以此为基础形成了新型的“治理空间”👨‍❤️‍👨。调查显示🍑，个人收入与居住样态显著相关性，封闭社区的业主收入相对高于开放社区的业主收入。开放社区业主个人年收入主要在10万元以下🎳，而封闭社区业主个人年收入超过10万的占到50.86%。在业主的职业方面，封闭社区业主在中高阶层的占比高于开放社区。

虽然封闭社区和开放社区在业主构成方面存在差异🐻‍❄️，但是业主都最为重视社区的实用性，业主最为看重的就是社区“是否便于生活工作和上学、养老”等👨‍🦼。微小的区别在于，封闭社区的业主对于社区“环境空气🍐、安全隐私和形成社区共同体”的关注稍高于开放社区业主。在需求评价方面🙆🏽‍♂️，业主对封闭式商品放社区的评价优于开放式社区👸🏻，业主对封闭社区的满意度评价达到36.1%，超过开放社区16个百分点，相应的🤳，业主对开放社区的消极评价率为33.9%，业主对封闭社区的消极评价率为29.1%。

（二）封闭式商品房社区的共同体期望更高

转型中的中国城市社会使得传统社区模式被打破🧘🏿。不同于以往的“单位大院”，商品房社区打破了以“血缘”和“业缘”为主要纽带的“熟人社会”，取而代之的是一个邻里疏远🥂、关系淡薄的“陌生人社会”。此外，封闭社区和开放社区的点状分布和交叉衔接使得城市社区呈现出一种“马赛克”布局的倾向。从城市社区的整体而言👨🏽，封闭社区加剧了物理空间和社会空间的“异质化”，但是从局部某一个社区来看🤦🏿‍♀️，则强化了内部的“同质化”。由于封闭社区既具有内外有别的地理界线，又具有共同利益的基础，相对而言更容易产生社区共同体的认同😌。

尊龙凯时娱乐在调查中也确实发现，封闭社区业主比开放社区业主更加重视社区内部交往。72.34%的封闭社区业主将社区仅仅视为“居住场所或生活空间”🤵🏽，仅有27.66%的调查对象将社区视为一个共同体；认为居民间交往“有需要和重要的”的业主在封闭社区中占比91.7%🐲，在开放社区中的占比则为87.6%。封闭社区中将社区视为一个共同体的业主占比高于开放社区.2个百分点👦。可以说，封闭社区业主对于社区共同体的期望更高，对内部交往更加重视。

（三）封闭社区的业主参与维权的积极性更高

随着经济社会的不断发展，越来越多的人们拥有了自己的住房🧚🏽🐳，城市空间也形成了一个规模庞大的业主群体😉🛍，业主们的产权意识不断加强。2007年3月，全国人大通过《物权法》，同年8月，国务院又发布了《物业管理条例》🌺，这两部法律和条例的颁布，使得关于“房子”的产权界定进一步得到明晰。业主不断上升的“产权意识”使得中国城市大面积上演业主维权事件📑，《2012年中国社区管理调查》显示，30％以上的居民表示物业管理问题严重。一项覆盖中国９大城市的调查结果表明👷🏿，有85.4％的业主遭遇过各种物业纠纷⛹🏻‍♂️。也有研究显示🫱🏼🔁，城市商品房社区的冲突程度相对较高。

业主对自身权利的日益关注，使得人们对于涉及自身利益损失的情况更加敏感🏌🏼‍♀️，同时会采取更加多元化的手段来维护自身权益🧑‍🤝‍🧑。调查结果显示🙀，在面对三类维权冲突时，业主选择“积极参与维权行动”的占比情况是“个益受损”时最高，“共益受损”时次之，“他益受损”时最低。在三类利益受损时🧍‍♂️，分别有98.45%、81.93%和39.45%的业主选择“积极参加维权行动”。

理论上来看，具有某一特征的阶层和人群，达成共识和促成集体行动的成本更低。同样🕕，封闭社区的业主因其在社会属性上具有较高的相似性，因此在面对权益受损的社区冲突时，具有更强的维权“行动力”和“凝聚力”。尊龙凯时娱乐的调查发现，在面对“个益受损”和“共益受损”时🚅，封闭社区业主维权积极性更高，但是在面对“他益受损”时，则无显著差异🦸🏽。封闭社区业主面对三类维权冲突时的维权参与程度分别高于开放社区10.14%（个益受损）🈁、7.44%（共益受损）和3.91%（他益受损）。除此以外，封闭社区业主对维权参与者的态度同样比开放社区业主积极，封闭社区中有55.45%的业主表示愿意与维权参与者保持“关系紧密👩🏽‍🎨，成为持久的伙伴”🤜，而开放社区持这种态度的业主只有45.11%。

综上所述，城市商品房社区的封闭与否在物理空间上形成了差异，这种差异进一步渗透到社会生活当中，对不同社区业主的需求和行为产生影响。可以初步判断👩🏻‍🦰，以围墙为界，封闭社区基于明晰的产权边界，可能有利于发育现代的产权意识和权利意识。因而，在面对维权冲突时🦺🧙🏻‍♀️，封闭社区业主表现出更强的权利意识，他们对自身权益受损会更加敏感🪫，参与维权的积极性也高于开放社区。可见👳🏻‍♀️，城市商品房社区在形态上的封闭与否，确实对业主的选择和认识产生了较为明显的影响🦍。

四、商品房社区业主面对三类冲突时的行为差异

城市商品房封闭社区与开放社区的差异，不仅体现在社区内部的业主构成方面，也表现在不同类型社区业主在面对社区冲突时的行为选择。进一步地，在面对三类利益冲突情境时，业主在不同的利益考量和心理共同作用下，可能产生不同的行为选择。本研究借鉴了国内外行为动机的相关维度，以此来分析三类利益冲突情境时业主行为选择差异背后的原因。

（一）个益受损时👮🏼‍♀️，业主的成本收益预期越好维权行为越积极

本研究进行了七类心理维度和行为方式的回归分析♡，排除了模型存在多重共线性。研究发现，业主在面对个益受损时，业主追求内心舒适感的动机越强，越容易采取积极的维权行为🚙，“成本—收益”预期越好维权行为越积极。在单个维权事件中，业主往往处于弱势地位，但是业主也会寻求共同体的帮助改善预期，通过舍弃一部分个人利益以促成实现更大范围的维权💂🏼，以此降低“坦然接受自己和处境”的心理动机🙇🏽‍♂️，进而采取积极维权行动。

（二）他益受损时🏊🏿‍♂️，业主的奉献动机越强维权行为越积极

本研究同样以业主在面对他人利益受损时的态度倾向和行为方式为因变量进行了回归分析。结果显示，“为公共事务而奉献的动机”🧗🏼、“政治性动机”的回归系数通过显著性检验（sig<0.05）🎅🏻。其中，“为公共事务而奉献的动机”与业主行为选择呈正相关🌸；“政治性动机”与业主行为选择呈负相关。这表明，业主的奉献动机越强，越容易采取积极的维权行动，但会受到政治性动机的反向影响。可能的解释是🧝🏿‍♀️👨🏿‍🎤，业主在面对与自身利益重合度较低的“他益受损”情况时，维权行为的积极程度很大程度上取决于其内心对公共领域的奉献精神和社会责任感。同时，“他益受损”的这一特殊性也会致使参与者产生包括“博名”（博得好名声）在内的某些政治利益诉求，但是这种诉求会使维权参与者控制行动的积极程度👽。

（三）共益受损时🤶🏽，业主的混合动机越强维权行为越积极

根据《物权法》规定，商品房社区业主具有建筑物区分所有权，包括对专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有共有权、对共有部分享有共同管理的权利🏊‍♀️⬆️，这在法律上确定了社区业主的共同利益基础。那么，当共同利益受损时🪸，业主参与维权的因素为何🏄🏿‍♂️？这里分析了业主在“共益冲突”模式下行为选择的考量。结果显示，“为公共事务而奉献的动机”与业主行为选择呈正相关；“政治性动机”与业主行为选择呈负相关。这表明，业主行为受到政治性和奉献动机影响🏯，奉献动机越强，越容易采取积极的维权行动👨‍🏫，但会受制于政治性动机的影响🈹，随着维权的推进，部分维权参与者可能由此赢得了个人声誉、媒体关注和维权经验等额外的经济和政治收益。但是由于现阶段维权烈度与收益并不成正比，相反🪯，某些“超过限度”的维权行动还可能带来“负向政治收益”。因此，带有“政治化策略”的考量会倾向于将维权积极程度维持在一个合理的范围，尽可能保证维权诉求的实现。

综上所述，在不同维权情境下业主参与维权行动并非受经济利益驱动。由于在各类城市商品房社区的维权纠纷中💇🏿，与“钱和物”有关的纠纷占据了大部分，因此给业主维权行为打上了深深的“经济利益”烙印👫🏻。但是🙅🏽‍♀️，利益受损业主并非参与维权行动的决定因素，“成本-收益”预期才是参与维权的动机🧑🏿‍🦰。同样🤌🏻，“拿回”自己应得的经济利益和权利当然最好，追求超额收益甚至以此获利的则仅是个别现象🚮；在维权行动中👨，会产生包括政治利益、政治利益、公共利益在内的综合效益，而这导致了业主对参与维权的“私利”和“公利”难以分清。因此，对于业主而言，是否参与维权主要受到“私利动机”和“公利动机”的混合动机影响，这种动机水平越高，业主越容易参与到维权行动当中🦵🏿。

五🤟🏿、结论与讨论

总体来看，封闭式商品房社区与开放式商品房社区在社区需求🤴🏿、群体意识和行为选择方面均具有明显差异。封闭式商品房社区因其在产权上的排他性🕡，加之在业主构成方面的同质性等特征，其业主群体更具产生共同体意识的基础👆，但是这种共同体还凸显为“应激性共同体”而非“权利性共同体”😧；即使如此，这种共同体意识进一步渗透到社区生活当中🤸‍♀️，使得封闭社区业主在参与集体行动的可能性和积极性方面相对较高。

在面对具体的社区利益冲突时🛌，左右业主行为积极性的因素各不相同🧚🏿。在面临“个益冲突”时，业主行为积极性主要受到对维权预期特别是“成本-收益”预期的影响；在面临“他益冲突”时🌼，业主行为积极性主要受到奉献动机的影响；当面临“共益冲突”时，业主“私利”和“公利”的混合动机越强🧕🏽，越容易参与到社区集体维权行动。

由此🫷，城市商品房业主在社区冲突中的行为表现出两大特征🧘：其一，业主以自身利益为中心，行动积极性呈现“个益>共益>他益”的特点（见图1）。实际上😕，业主就是以冲突本身与自己“利益链”的强弱关系作为行为选择的基础🥷。既然是“利益性诉求”主导⚂，可以判断当前城市社区业主面对各类权益受损事件的维权态度和行动💆😳，总体上是处于维护利益的“工具性”冲突🏊🏼‍♂️，而非扩张权利的“价值性”冲突，因而产生公共领域或者西式“公民社会”的可能不大。其二，业主“共益”观念渐趋发展，“公益”意识尚待发育😽。城市商品房社区的业主对于社区的“共同利益”关切程度，远高于对社会“公共利益”的关注。但是作为个体而言🌊，业主成为领头羊的意愿并不强烈🎢🕐，他们更愿意通过集体行动来获得相应利益🏄🏼‍♀️，不可否认，这也为公共领域的培育留下了机会和空间。

基于城市商品房社区在冲突认知和业主行为等各方面的差异👳‍♀️🤙，有必要探索实施精细化的治理措施。首先，立足封闭社区与开放社区业主的需求差异，精细化、差异化地提供公共服务，首要地满足业主的居住需求，保障居民的合法居住权益🕴🏻，同时将选择物业管理模式的决定权交由业主，培育物业自治；其次，关照封闭社区业主对社会交往需求较为突出、共同体产权意识进一步发育的特点，强化对业主组织的支持和培育6️⃣，提高业委会成员的政治性、志愿性和专业性，完善业委会的治理结构、增强业委会的自组织能力，发挥体制吸纳作用，将社区冲突控制在合理范围🦸🏽‍♀️，防止社区“一阶冲突”转化为“二阶冲突”🏇🏽；其三，利用“互联网+”和“大数据”等现代化信息技术，搭建“业主、社会、市场🔠、政府”间信息化桥梁，创新业主与业主组织的意见表达渠道👨🏼‍🦱，完善社区多元治理💂🏽；其四🎅🏻，积极探索设立物业巡回法庭🥷👁，将法院的审理和调解下沉到社区🖖🏿🔫，直面矛盾根源，把冲突解决在社区↪️。 

吴晓林，南开大学周恩来政府管理学院教授、博士生导师🙇‍♂️，研究方向：城市政治与治理；

李昊徐，中南大学地方治理研究院研究助理，研究方向：城市治理🚣🏻。

责任编辑：wyx